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Consejos Legales
La dación de pago para los afectados por las hipotecas (13/02/2014)
Por Igor Valiente
Actualmente, debido a que la crisis económica ha llevado en los últimos meses a un gran número de familias españolas a padecer un proceso de embargo de su vivienda, con el agravante de que si el actual valor de la vivienda no cubre la totalidad de la deuda contraída, se sigue teniendo una deuda con el banco, uno de los conceptos que está en boca de mucha gente como alternativa para suavizar este problema es la dación en pago.
¿Qué es la dación en pago?
Literalmente la definición de dación en pago es la entrega de un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago. Es un concepto que se ha popularizado últimamente debido al uso de este recurso legal por parte de los bancos españoles con objeto de dar en algunos casos una solución al creciente número de hipotecas impagadas o de dudoso cobro de particulares, familias, autónomos y empresas.
Es una alternativa a la ejecución hipotecaria, por la cual la entidad financiera sigue los pasos establecidos por la Ley Hipotecaria para proceder a la venta forzosa del inmueble a quién ofrezca más dinero por ella en subasta pública, con el objetivo de cobrarse la deuda.
Con la figura jurídica de la dación en pago el banco puede dar por extinguida la deuda hipotecaria con el cambio de la titularidad del inmueble a su favor y la recepción de las llaves, liberando al hipotecado de su responsabilidad ilimitada que había asumido en el momento de la firma de la hipoteca.
¿Es una buena solución la dación en pago?
La dación en pago de inmuebles hipotecados, o aceptación de inmuebles en pago de deudas garantizadas con hipoteca por los bancos, presenta claras ventajas frente a una inminente ejecución judicial para el deudor en una situación donde ha habido una notable depreciación del precio de la vivienda.
Con la dación en pago de deudas, el deudor hipotecado que sabe que no puede pagar la hipoteca, se libera íntegramente de la deuda entregando la vivienda a la Entidad Financiera. En cambio, en el caso de venta en subasta o adjudicación del inmueble por parte de las inmobiliarias de los bancos, si el valor que recibe el banco no cubre la totalidad de la deuda pendiente, además de perder la vivienda aún sigue debiendo parte de la deuda.
¿Cuáles son los requisitos para acceder a la dación en pago?
En estos momentos existe una nueva ley de dación en pago que ofrece mayores facilidades para que determinados deudores puedan acogerse a la dación en pago, que es el RDL 6/2012, de 9 de marzo de 2012, de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos.
La Ley Hipotecaria, anterior a este decreto, ya contemplaba la posibilidad de la dación en pago, pero para poder materializarse debía estar pactado entre la entidad financiera y el cliente antes de firmar el préstamo hipotecario y, por tanto, estar especificado expresamente en la escritura hipotecaria. Al tener que haber un acuerdo entre 2 partes, los bancos históricamente no han optado por la dación en pago y sí por ejecutar la vivienda para con su subasta satisfacer la deuda.
Pasos para solicitar la dación en pago: Como negociar con el banco.
Cuando una persona tiene problemas para pagar su cuota hipotecaria, debe ponerse en contacto con nosotros, y examinaremos abiertamente la situación en la que se encuentra. De esta forma, conocemos su capacidad de pago real y, de esta manera, podemos negociar con el banco y se puede acordar una formula temporal satisfactoria para ambas partes, que permita evitar perder la casa y al banco incrementar su morosidad.
En función de las posibilidades de pago del cliente y de lo que el banco esté dispuesto a asumir existen diferentes posibilidades:
1. Pactar una carencia total, lo que implicaría no pagar nada al banco durante un tiempo. Esta solución implicaría un incremento de la deuda pendiente, porque a lo que se debe actualmente se le deberían añadir los intereses de este periodo, pero lo positivo es que el deudor puede olvidarse de pagar la hipoteca por un tiempo. Es una solución muy difícil que los bancos acepten.
2. Pactar una carencia de capital, para pagar sólo la parte de intereses de la cuota hipotecaria. Esto provocaría no reducir la cantidad total que se le debe al banco, pero al menos reduce el importe de la cuota mensual.
Cuando el banco no da opciones a acogerse a ninguna de estas dos posibilidades, el siguiente caso es plantearles una dación en pago para “quitarse la deuda de encima”. Incluso, podríamos negociar también un alquiler posterior en la casa que se ha entregado a la entidad financiera y seguir viviendo en ella.
¿Cuánto tarda en admitir el banco la dación en pago?
El banco no acostumbra a dejar pasar los primeros recibos impagados, esperando a que sea el cliente el que plantee una solución para novar, refinanciar y/o mejorar las garantías actuales sobre la deuda irregular. Normalmente hasta que la situación ya no está en manos de la oficina sino de un responsable especializado de gestionar operaciones en mora, no se ponen manos a la obra de forma proactiva para la búsqueda de una solución.
operación, que será de entre un 0,5 y un 1% generalmente según comunidades.
Fdo. Igor Valiente

 

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